Festhypotheken steigen, Saron sinkt

Erwartungsgemäss hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) im März den Leitzins von 0,5 Prozent auf 0,25 Prozent halbiert. Vorausgegangen waren 4 Leitzinssenkungen im letzten Jahr in Höhe von 1,25 Prozentpunkten. Somit reduzierte sich der Leitzins von 1,75 Prozent Anfang letztes Jahr auf lediglich noch 0,25 Prozent Ende März.

Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte den Leitzins auf 2,5 %, während die US-Notenbank ihn bei 4,25–4,50 % beliess. Die Inflation ging weiter zurück: In der Schweiz lag sie im März bei 0,3 %, in der Eurozone bei 2,2 % und in den USA bei 2,8 %. Unterschiedliche Zinspolitiken spiegeln wirtschaftspolitische Spannungen rund um US-Zollpläne wider.

«Ständiges Hin und Her hat zu Unsicherheit geführt»

«Die Erhebung von Zöllen führt zu einer Verteuerung der importierten Waren aus dem Ausland. Das ständige Hin und Her bei der Einführung von Zöllen hat eine sehr hohe Unsicherheit hervorgerufen. Zwischenzeitlich ist die Konsumentenstimmung in den USA rückläufig und die weltwirtschaftlichen Perspektiven haben sich eingetrübt. Darunter könnte auch die Schweizer Exportindustrie leiden. Vor dem Hintergrund einer geringen Inflation und sich verschlechternder Absatzmöglichkeiten im Ausland ist eine Reduktion der Leitzinsen durch die SNB gut nachvollziehbar», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert.

Richtzinsen für Festhypotheken verteuern sich markant

Die Unsicherheit rund um US-Zoll- und Sicherheitspolitik liess Kapitalmarktzinsen und Refinanzierungskosten deutlich steigen. Die Rendite 10-jähriger Bundesobligationen kletterte bis Ende März auf 0,51 %, 10-Jahres-Swaps auf 0,65 % und 5-Jahres-Swaps auf 0,35 %. Entsprechend zogen auch die Richtzinsen für Festhypotheken an: 10-jährige stiegen auf 1,92 %, 5-jährige auf 1,63 %.

«Neben den angekündigten Zöllen wirken auch die zusätzlich geplanten Rüstungsausgaben in der Eurozone zur Erhöhung der Sicherheit. So hat jüngst Deutschland beschlossen, mit der Lockerung der Schuldenbremse und einem 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen massiv in Infrastruktur und Verteidigung zu investieren. Mit den zusätzlichen Ausgaben erhöht sich die Staatsverschuldung teilweise markant, und die Kreditgeber verlangen bei der Gefahr der Bonitätsverschlechterung einen höheren Zins», kommentiert Renkert.

Saron-Hypotheken nun deutlich günstiger als Festhypotheken

Saron-Hypotheken haben sich nach den 4 Leitzinssenkungen im vorigen Jahr und der letzten Zinssenkung im März um rund 1,50 Prozentpunkte weiter vergünstigt. Damit notieren sie nun deutlich günstiger als Festhypotheken. Die gehandelten Spannen bewegen sich Ende März wie folgt: Erstrangige Saron-Hypotheken kosten im Durchschnitt um die 0,7 bis 1,2 Prozent, 5-jährige Festhypotheken werden um die 1,2 bis 1,7 Prozent, 10-jährige Festhypotheken um die 1,5 bis 2,1 Prozent gehandelt.

«Saron-Hypotheken haben sich mit der Zinssenkung im März weiter vergünstigt. Umgekehrt haben sich seit Anfang Jahr die Konditionen für die Festhypotheken durch die neuen Unsicherheiten in diesem Jahr markant erhöht. Mit diesen beiden gegenläufigen Effekten sind nun Saron-Hypotheken wieder deutlich günstiger als Festhypotheken. Die meisten waren von der Geschwindigkeit und Höhe überrascht», meint Renkert.

Starker Rückgang bei langlaufenden Festhypotheken

Beim Hypothekenabschluss über den Comparis-Partner HypoPlus zeigte sich im 1. Quartal 2025 ein deutlicher Trendwechsel: Nur noch gut die Hälfte der Kundinnen und Kunden wählte eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder mehr – deutlich weniger als im Vorquartal mit rund 80 %. Dafür legte der Anteil von Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 7 Jahre) deutlich zu und erreichte rund 25 % (zuvor 11 %). Auch Hypotheken mit kurzen Laufzeiten bis drei Jahre, inklusive Saron-Hypotheken, wurden stärker nachgefragt: Ihr Anteil stieg von 7 % auf 20 %. Besonders auffällig war der Anstieg bei den Saron-Hypotheken, deren Anteil sich von gut 4 % auf rund 12 % verdreifachte.

«Bei den Abschlüssen ist zuweilen ein asymmetrisches Verhaltensmuster bei der Wahl des Hypothekarmodells zu beobachten. In Zeiten fallender Hypothekarzinsen von z. B. 2,5 Prozent auf 2 Prozent sind Hypothekarnehmende eher bereit, langlaufende Festhypotheken abzuschliessen. Steigen dagegen die Zinsen von 1,5 Prozent auf 2 Prozent, ist häufig das Gegenteil der Fall. Viele Hypothekarnehmende bevorzugen nun kurz- bis mittelfristige Laufzeiten und hoffen, dass die Marktzinsen bald wieder fallen», sagt Renkert.

Hohes Sparpotenzial beim Aushandeln

Comparis hat die durchschnittlichen Differenzen von Richtsatz und dem Top-Zinssatz von HypoPlus für 3-, 5-, 10- und 15-jährige Hypotheken per 31. März verglichen und ein beachtliches Sparpotenzial während der Laufzeit der Hypothek berechnet.

Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von über 30 Hypothekarinstituten. Die von HypoPlus tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse sind deutlich tiefer: Der beste ausgehandelte Zins für eine zehnjährige Festhypothek beträgt 1,52 Prozent (Stand: 31. März 2025). Demgegenüber liegt der Richtsatz bei 1,92 Prozent.